Sertifikat

PENDAHULUAN

Setiap macam hak atas tanah wajib didaftarkan dan diserifikatkan pada Kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berkantor di setiap Kabupaten dan daerah kota, demikian kurang lebih pesan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 19 atau UU RI No.5 Tahun 1960. Macam-macam hak atas tanah tersebut antara lain : Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, Hak Sewa, dan lain-lain.
Hak milik atas tanah sudah pasti merupakan macam atau status hak atas tanah yang paling tinggi derajatnya bila dibandingkan dengan macam atau status hak lainnya. Hanya hak milik saja yang tidak dibatasi masa berlakuknya oleh negara, dan karenanya ia mempunyai harga atau nilai yang paling tinggi bila dibandingkan dengan macam atau status hak atas tanah lainnya untuk bidang tanah yang sama kualitasnya.
Walaupun status sosial-ekonomi nya paling kuat dan tinggi, tanah hak milik juga rawan terhadap tangan-tangan jahil beritikad buruk dari pihak lain, buktinya tak jarang kita dengar kasus dimana tanah milik seseorang yang belum disertifikatkan oleh pemiliknya, tiba-tiba telah disertifikatkan oleh orang lain secara “aspal” (asli tapi palsu). Bahkan tak jarang pula kita dengar beredarnya sertifikat lain yang sebelumnya sudah ada sertifikatnya atas nama pemiliknya yang biasa dikenal dengan istilah “sertifikat dobel” atau sertifikat ganda”.
Oleh karena itu, sebaiknya tanah milik kita harus segera disertifikatkan agar kepemilikan atas tanah dijamin kepastian dan perlindungannya oleh hukum dari tangan-yang jahat para pembuat sertifikat palsu. Sebab jika sudah disertifikatkan atas nama orang lain, maka kita akan direpotkan  untuk menggugatnya, terlebih jika umur dari sertifikat tersebut sudah lama. Akan tetapi jika tanah kita sudah dbuatkan sertifikat, maka jika ada yang akan mencoba menggandakan sertifikat atas tanah kita tersebut, kita tidak perlu khawatir karena semua data fisik objek tanah maupun data yuridis kepemilikan tanah kita yang telah disertifikatkan oleh Kantor Pertanahan pasti tersedia secara otentik di Kantor tersebut.
Di negara-negara yang telah maju (developed countries) maupun negara-negara yang belum maju (less developed) program-program atau proyek-proyek administrasi pertanahan seperti penerbitan sertifikat hak-hak atas tanah yang merupakan tugas Pemerintah tersebut memberikan dampak positif pada sosial-ekonomi baik kepada negara maupun pada pemilik tanah. Sejak zaman pemerintahan kolonial Hindia Belanda pun, nenek moyang kita telah mengenal dengan apa yang disebut Pendaftaran Tanah (recht cadastral), namun dapat dikatan hanya tanah-tanah milik (eigendom) orang-orang Belnda sajalah yang didaftarkan dan disertifikatkan.
Ada dua cara yang bisa dilakukan dalam mendapatkan sertifikat tanah hak milik untuk pertama kali, artinya sebelumnya tanah-tanah tersebut belum pernah didaftarkan. Adapun caranya yaitu :

1. Sporadik
2. Sistematik

Pada cara pertama yaitu pendaftaran tanah dengan cara sporadik, inisiatif datang dari seseorang yang ingin mendaftarkan tanahnya sebagai pemohon sertifikat. Orang tersebut harus mendatangi Kantor Pertnahan untuk mendaftarkan tanahnya. Pada cara ini pemohon sertifikat diminta mengisi dan menandatangani formulir khusus permohonan sertifikat seraya menyerahkan berkas persyaratan atau kelengkapan seperlunya dan membayar sejumlah biaya yang telah ada tarifnya.  Semuanya harus berlangsung di depan loket khusus di dalam ruang lobi gedung Kantor Pertanahan. Cara ini juga bisa dilakukan secara massal, yaitu beberapa pemilik (atau kuasanya) yang tanahnya saling berdekatan secara bersamaan mengajukan permohonan penyertifikatan ke Kantor Pertanahan, cara demikian biasa disebut sebagai Pendaftaran tanah Sporadik Secara Massal.
Cara yang kedua yaitu pendaftaran tanah secara sistematik, inisiatif datang dari Kantor Pertanahan, mereka datang mengunjungi lokasi yang akan didaftarkan tanahnya. Beberapa orang dari Kantor Pertanahan dan juga dari aparat Desa/Kelurahan yang melakukan proses pendaftaran tanah tergabung dalam panitia Ajudikasi. Panitia ini ditugaskan oleh Kepala BPN untuk menyertifikatkan tanah-tanah penduduk yang belum disertifikatkan dalam satu wilayah desa/kelurahan. Akan tetapi, kecil sekali kemungkinan suatu wilayah desa/kelurahan didatangi oleh Panitia Ajudikasi mengingat terbatasnya keuangan Pemerintah, sebab pada cara ini Pemerintah harus mensubsidi 100% para pemilik tanah yang tanahnya belum pernah  disertifikatkan, baik penduduk kaya maupun penduduk miskin. Biaya pendaftaran tanah ini dibebankan kepada APBN (Anggaran Pendapatan Belanja Negara) dan uang pinjaman negara dari Bank dunia.

BAB 2

DASAR TEORI

2.1 Pengertian Sertifikat
Sertifikat merupakan tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dari negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan atau bersama atau badan hukum yang namanya ditulis didalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas – batas bdang tanah tersebut. Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut dengan title deed, sedangkan penguasaan hak atas tanah biasa disebut land tenure, pemilikan atas tanah biasa disebut land ownership, dan bidang tanah sering disebut dengan parcel atau plot. Sertifikat sendiri dalam terminologi atau “bahasa resmi” hukum-hukum keagrarian ditulis sertipikat (dengan huruf p, bukan f).
Menurut definisi formalnya dikatakan bahwa, “Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.” (Pasal 20 PP 24/1997).
Pasal 19 (2) huruf c UUPA yang disebut dalam definisi diatas menegaskan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Sedangkan yang dimaksud dengan “hak atas tanah” dalam definisi tersebut adalah “macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dpaat diberikan kepada dan dipunyai oleh  orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan hukum, yaitu hak milik, hak guna usah, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undangserta hak-hak yang sifatnya sementara seperti: hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.” (Pasal 4 ayat (1), Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 53 ayat (2) UUPA)
Dapat disimpulkan bahwa hak milik atas tanah merupakan salah satu dari macam-macam hak atas tanah, dan sertifikat hak milik merupakan sertifikat untuk bidang tanah yang macam haknya adalah hak mlik. Bagaimana dengan hak milik atas satuan rumah susun?
Hak milik atas satuan rumah susun (bagian dari rumah susun), bukanlah macam hak atas tanah, melainkan hak milik atas fisik satuan rumah susun, namun tetap merupakan obyek pendaftaran tanah yang wajib disertifikatkan. Bidang tanah tempat bedirinya rumah susun (bangunan gedungbertingkat berisikan antara lain satuan-satuan rumah susun) itu sendiri tergolong “tanah bersama”, yang statusnya bisa hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara. Di atas tanah hak pengelolaan juga bisa dibangun rumah susun, hanya saja wajib segera diubah statusnya menjadi hak guna bangunan sebelum satuan-satuan rumah susun dijual. Seperti halnya tanah negara, tanah hak pengelolaan juga tidak tergolong hak-hak atas tanah. Yang dimaksudkan dengan “tanah bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya menurut persyaratan izin bangunan. Seperti halnya tanah dengan status hak milikataupun tanah-tanah dengan status hak lainnya, setiap hak milik atas satuan rumah susun pun bisa dibebani oleh hak tanggungan/”hipotik”/”gadai”. Untuk bangunan bertingkat lainnya seperti kondominium/flat, ataupun gedung-gedung bertingkat untuk bukan hunian seperti pertokoan dan gedung perkantoran berlaku “aturan main” seperti pada rumah susun sebagaimana diatu dalam UU No. 16 tahun 1985 sepanjang mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama (contohnya bidang tanahnya, lift, atap, fondasi, kolom, selasar, instalasi air, instalasi lisrik, dan lain-lain).
2.2 Dasar Hukum
UU no. 5 Tahun 1960 angka 1 dan 2 :

1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah     Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
   1. Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
   2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak- hak tersebut;
   3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku  sebagai alat pembuktian yang kuat.

PP 24 Tahun 1997 memuat tentang segala urusan yang berkaitan dengan pendaftaran tanah dan pembuatan sertifikat.
PP 24 tahun 1997 Pasal 1 angka 1 :
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
PP 24 tahun 1997 Pasal 1 angka 20 :
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakat hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
2.3 Tujuan Pembuatan Sertifikat
Tujuan pembuatan sertifikat sama halnya dengan tujuan dari pendaftaran tanah yaitu yang tertera pada Pasal 3 –PP 24/1997 :

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

2.4 Isi Serifikat
Sertifikat tanah hak milik wajib berisikan dua bagian utama yaitu Buku Tanah dan Surat Ukur. Sedangkan Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun harus berisikan empat bagian utama yaitu: 1) salinan buku tanah, 2) salinan surat ukur atas Tanah Hak Bersama, 3) gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki, dan 4) Pertelaan/uraian mengenai besarnya hak milik atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan. Semua bagian-bagian dari sertifikat-sertifikat tersebut ada arsipnya dan dipelihara baik-baik di Kantor Pertanahan.
Untuk menjamin keamanan, kepastian dan perlindungan hukum bagi para pemilik sertifikat, Kantor Pertanahan meneylenggarakan suatu penatausahaan pendaftaran tanah dengan antara lain menyelenggarakan, menyimpan dan memelihara apa yang disebut dengan Daftar Umum, yang terdiri dari enam daftar yaitu: 1) Daftar Nama; 2) Daftar Tanah; 3) Daftar Buku Tanah; 4) Daftar Surat Ukur; 5) Daftar Denah satuan rumah susun; dan 6) Daftar Salinan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Tugas-tugas penyelenggaraan penatausahaan dimaksud merupakan amanat dari pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria (UU No.5/1961 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria) dan PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang tata caranya diatur secara operasional oleh Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997. Ketiga peraturan perundangan tersebut memang merupakan dasar hukum utama bagi penyelenggaraan pendaftaran tanah.
Dapat disimpulkan bahwa isi sertifikat tak lain dan tak bukan adalah buku tanah dan surat ukur yang dijadikan satu buku dan disampul (sampul luar berwarna hijau, ukuran kwarto) menjadi sebuah dokumen dan diberi judul SERTIPIKAT. Sedangkan isi sertifikat hak milik atas satuan rumah susun masih harus ditambah lagi dengan gambar denah dan uraian hak pemilik setifikat atas tanah/bagian /benda bersama.
Oleh karena itu, halaman satu isi Buku Tanah dengan sendirinya menjadi halaman pertama isi sertifikat. Halaman satu Buku Tanah itu sendiri berwarna hijau yang sedikit lebih tua daripada warna hijau sampul Sertifikat, juga ukuran kwarto.
Sampul sertifikat berwarna hijau muda, ukuran 21 cm x 28 cm atau ukuran kwarto, bertuliskan dalam huruf-huruf kapital warna hitam: “BADAN PERTANAHAN NASIONAL” pada bagian atas, kemudian di bawahnya ada gambar lambang negara RI yaitu Burung Garuda, kemudian “SERTIPIKAT (TANDA BUKTI HAK)” atau “SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN” pada bagian tengan, selanjutnya “KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTAMADYA ……..” pada bagian bawah, dan paling bawah terdapat nomor Sertifikat yang menempati sederetan kotak-kotak kecil.
Nomor Sertifikat (sama dengan nomor Buku Tanah), terdiri dari 14 dijit. Misalnya nomor sertifikat tersebut adalah 10.15.22.05.1.02324. Dua dijit pertama (10) adalah nomor kode Propinsi (Jawa Barat), dua dijit kedua (yaitu 15) adalah nomor kode Kabupaten /Kota (yaitu kota Bandung), dua dijit ketiga (yaitu 22) adalah nomor kode kecamatan (yaitu kecamatan Ujung Berung) , dua dijit keempat (yaitu 05) adalah nomor kode kelurahan/desa (yaitu kelurahan pasanggrahan), satu dijit kemudian (yaitu 1) adalah nomor kode nama/macam hak (yaitu Hak Milik), dan lima dijit terakhir adalah nomor hak (yaitu 02324).
Pada bagian dalam sampul belakang sertifikat yang diterbitkan setelah 8 Oktober 1997 tertulis “Ketentuan P.P. 24 Tahun 1997 yang perlu diperhatikan” yaitu bunyi dari pasal-pasal 17, 32, 36, 40, dan 42 PP 24/1997. Sedangkan pada sertifikat yang diterbitkan sebelum 8 Oktober 1997 tertulis “Ketentuan P.P. 10 Tahun 1961 yang perlu diperhatikan” yaitu bunyi dari pasal-pasal 19, 20, 21, 22, 33, 42, 43 dan 44 PP 10/1961.
2.4.1 Bagian Buku Tanah
Buku tanah merupakan dokumen yang menegaskan data keabsahan penguasaan/kepemilikan hak si pemegang sertifikat dan data keabsahan obyektif bidang tanah yang dikuasai/dimiliki si pemegang sertifikat. Menurut definisi formalnya, “Buku Tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.” (Pasal 1 butir 19 PP No. 24 Th. 1997).Buku tanah terdiri dari empat halaman ukuran kwarto (21cm x 28cm), namun bisa ditambah apabila halaman terakhir sudah penuh diisi.
2.4.2 Bagian Surat Ukur
Surat Ukur merupakan dokumen yang menyatakan kepastian lokasi dan besaran-besaran obyektif  (lokasi, batas dan luas) dari bidang tanah yang digambarkan yang dikuasai/ dimiliki si pemegang sertifikat. Menurut definisi formalnya, “Surat Ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian.” (Pasal 1 butir 17 PP No. 24 Th. 1997).
Surat Ukur pada sertifikat hak milik atas tanah merupakan hasil salinan dari Peta Pendaftaran Tanah (biasanya pada cara pendaftaran tanah sistematik) atau dari hasil pengukuran bidang tanah (biasanya pada cara pendaftaran tanah sporadik). Pada sertifikat hak milik atas tanah yang diterbitkan berdasarkan PP 10/1961, Surat Ukur boleh digantikan oleh Gambar Situasi/GS, yang bersumber pada peta apa sajayang layak. Namun setelah berlakunya PP 24/1997 Gambar Situasi tidak diperkenankan lagi untuk menggantikan Surat Ukur. Itulah sebabnya mengapa dalam sertifikat contoh-3 masih menggunakan Gambar Situasi (kata “Surat Ukur”-nya dicoret), karena sertifikat ini diterbitkan Tahun 1995 berdasarkan PP 10/1961 atau sebelum lahir/ berlakunya PP 24/1997 serta memang belum ada Peta Pendaftaran Tanahnya untuk lokasi tersebut sebagai sumber kutipan. Sedangkan pada sertifikat contoh-1 dan contoh-2 sudah langsung Surat Ukur (tidak tersedia lagi pilihan/ alternatif Gambar Situasi), karena kedua sertifikat ini diterbitkan setelah berlakunya PP 24/1997, yang menggantikan PP 10/1961. Kandungan data dalam Surat Ukur bisa dibedakan menjadi dua jenis data, walaupun sama-sama merupakan data fisik.
Jenis pertama adalah data berupa uraian mengenai: Nomor Surat Ukur, lokasi ( Desa/Kelurahan, Kabupaten/Kota, dan Propinsi); Nomor Peta Pendaftaran (yang menjadi sumber kutipan Surat Ukur), keadaan tanah, tanda-tanda batas, luas bidang tanah, penunjukan dan penetapan batas, pengesahan Kepala Kantor Pertanahan atau Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan pada cara pendaftaran tanah sistematik (lihat contoh-1 dan contoh-2), dan keterangan pemisahan/pengggabungan/penggantian sertifikat.
Jenis data kedua adalah peta bidang tanah (lengkap denagn penunjuk arah Utara sebagai orientasi) yang disertifikatkan dan bidang-bidang tanah lain sekitarnya yang berbatasan, yang dibubuhi nomor-nomor bidang tanah (dalam lima dijit) dalam wilayah Desa/Kelurahan lokasi bidang tanah bersangkutan. Nomor ini sama dengan lima dijit terakhir pada NIB dalam kotak b) halaman 2 pada Buku Tanah. Garis batas untuk bidang tanah bersangkutan dicetak lebih tebal. Skala peta bisa satu berbanding 500 (1:500) atau bisa juga satu berbanding 1000 (1:1000) atau lainnya disesuaikan dengan ruang gambar/kertas yang tersedia, dan kalau terpaksa boleh juga dengan menggunakan salinan Peta Pendaftaran (skalanya bisa 1:1000 atau 1:2000 atau 1:5000)
Yang menarik bagi kita juga adalah adanya nomor Buku Tanah pada lembar pertama Surat Ukur ini, pencantuman nomor tersebut memang diperlukan sebagai data penghubung antara Surat Ukur dan Buku Tanah. Adanya data penghubung antara bagian/file ini merupakan keharusan dalam sistem basis data apapun, termasuk pada sistem basis data pengelolaan pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat.

2.4.3 Gambar Denah Satuan Rumah Susun
Gambar denah satuan rumah susun diawali dengan nomor gambar denah dan uraian mengenai status hak “tanah bersama” serta keterangan mengenai Surat Ukur. Pada sertifikat dengan tegas dijelaskan bahwa status hak tanah bersama tempat berdirinya bangunan rumah susun tersebut adalah Hak Guna Bangunan. Selanjutnya berupa uraian mengenai letak satuan rumah susun yang disertifikatkan itu di dalam bangunan rumah susun. Hal ini penting, mengingat sebuah rumah susun tentunya bisa terdiri dari puluhan atau mungkin ratusan satuan rumah susun, yang masing-masing harus disertifikatkan. Uraian mengenai hal yang berkenaan dengan satuan rumah susun yang disertifikatkan tersebut disahkan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan.
Selain data uraian di atas, Gambar Denah harus menggambarkan melalui peta secara pasti batas-batas satuan rumah susun yang disebut dengan “Denah Satuan Rumah Susun”, dan posisi satuan rumah susun tersebut pada lantai berapa dimana satuan rumah susun tersebut beradayang disebut dengan “Denah Bangunan Lantai”.
Pada sertifikat hak milik atas satuan rumah susun pun ternyata terdapat data penghubung atau biasa disebut atribut relasi yang menghubungkan antara Buku Tanah dan Gambar Denah. Pada lembar uraian Gambar Denah, misalnya, terdapat nomor Buku Tanah yang mencantumkan data Gambar Denah. Data penghubung yang tumpang tindih (overlapping) demikian akan sangat membantu dalam pengelolaan sistem basis data pendaftaran tanah untuk hak milik atas satuan rumah susun dan pendaftaran tanah umumnya pada Kantor Pertanahan.

BAB 3

MEKANISME PEMBUATAN SERTIFIKAT

Pada proses pendaftaran tanah untuk mendapatkan sertifikat terdapat dua mekanisme yang biasa dilakukan di Kantor Pertanahan BPN, mekanisme tersebut disusun dengan logika masukan-proses-keluaran (input-process-output). Masukan merupakan kondisi awal, misalnya adanya permohonan sertifikat dari pemilik tanah. Proses merupakan kegiatan-kegiatan berurutan setelah menerima masukan. Sedangklan keluaran merupakan hasil sementara ataupun hasil akhir setelah kegiatan-kegiatan dalam proses dilaksanakan.
3.1 Mekanisme Pelayanan Front Office
Mekanisme tersebut dapat dijelaskan melalui urutan berikut :

1. Permohonan pendaftaran tanah/sertifikat oleh masyarakat baik secara individu ataupun massal yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
2. Permohonan tersebut diatas disertai dengan berkas-berkas yang menunjukan bukti kepemilikan atau penguasaan tanah.

Berkas dimaksud cukup salah satu atau beberapa dari surat-surat yang membuktikan kepemilikan
tanah :

• Petuk Pajak bumi/Landrete, girik, pipil atau kekitir.
• Akta yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala  Adat, Lurah atau Kepala Desa yang berisikan pernyataan pemindahan hak dari si A kepada B yang dibuat “di bawah tangan”.
• Akta PPAAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berisikan pemindahan hak atas tanah dari si A kepada B.
• Surat Keterangan Riwayat Tanah yang dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan.
• Groose akta hak eigendom, berisikan pernyataan pejabat keagrariaan yang berwenang bahwa tanah eigendom tersebut telah dikonversi menjadi hak milik.
• Surat Keputusan Pejabat Keagrariaan yang berwenang yang berisikan pernyataan pemberian hak miik dari Negara/ pemerintah kepada anda.
• Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, berisikan pernyataan bahwa anda telah memenangkan lelang atas sebidang tanah yang diselnggarakan oleh Badan Utang Piutang Negara/BPUN.
• Surat Penunujukan kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah.

Ditambah dengan :
1. Fotokopi KTP
2. Tanda lunas PBB tahun terakhir
3. Tanda lunas Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jika tanah dan bangunannya bernilai lebih dari Rp. 30 juta dan tanah tersebut bukan warisan.
Dokumen-dokumen yang telah disebutkan diatas merupakan alat pembuktian data yuridis dan data fisik bidang tanah dalam rangka pendaftaran tanah termasuk penerbitan sertifikat. Apabila dokumen-dokumen tersebut telah digunakan untuk dasar pendaftaran tanah atau penerbitan sertifikat maka dokumen-dokumen tersebut dinamakan warkah, yang disimpan dan dipelihara dengan baik oleh Kantor Pertanahan.

1. Berkas pendaftaran yang lengkap akan diproses di bagian Entri Data Permohonan (baik itu permohonan pendaftaran tanah ataupun permohonan pekerjaan pengukuran) kemudian dicetak SPS (Surat Permohonan Sertifikat) dan surat tanda terima berkas untuk diserahkan kepada pemohon.
2. Pemohon menerima SPS dan tanda terima berkas kemudian melakukan pembayaran kepada bendahara khusus di loket penerimaan.

Pembayaran tersebut dilakukan untuk membayar biaya pengukurn bidang tanah yang besarnya sesuai dengan tariff yang telah ditentukan berdasarkan kelas luas tanah.
3.2 Mekanisme Back Office
Pada mekanisme tersebut merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh pegawai bagian kantor pertanahan yang bertugas untuk menyelesaikan permintaan pemohon dalam melakukan identifikasi, pengukuran, pemetaan dan memeriksa risalah data yuridis untuk pembuatan sertifikat.
Dibawah ini adalah skema dari mekanisme back office yang merupakan kegiatan akhir atau proses untuk mendapatkan sertifikat.
Mekanisme tersebut dapat dijelaskan melalui urutan berikut :

1. Mencari Peta Dasar Pendaftaran Tanah daerah yang akan diukur bidang persilnya.

Peta Dasar Pendaftaran Tanah adalah peta yang memuat titik-titik dasar teknik dan unsur-unsur geografis, seperti sungai, jalan, bangunan dan batas fisik bidang-bidang tanah.

1. Spesifikasi Teknis Peta Pendaftaran

Elemen utama pada peta peta dasar  pendaftaran tanah adalah :

• Sistem proyeksi (TM-3 derajat)
• Skala peta yang digunakan
• Sistem penomoran lembar peta
• Ukuran muka peta adalah (50 x 50) cm
• Ukuran grid (5 cm)

Elemen tambahan, adalah :

• peta garis (tidak dalam bentuk peta foto)

digunakan peta garis, karena :
ü  Kita akan menentukan batas-batas bidang tanah
ü  Mempermudah dalam up dating pada peta pendaftaran misalnya penetapan batas tanah
ü  Hitam putih / tidak berwarna
Peta pendaftaran tanah memiliki skala besar, adapun skala yang digunakan :

• Untuk wilayah perkotaan 1 : 1000 sampai dengan skala 1 : 2000
• Untuk wilayah pedesaan 1:5000
• Untuk wilayah kehutanan 1 : 10000

1. Pengukuran dan penetapan Titik-titik Dasar Teknik oleh Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah (P2T).

Pengukuran dan pemetaan dimaksud dilaksanakan bidang demi bidang dengan satuan wilayah desa/kelurahan. Sebelum dilaksanakan pengukuran, batas-batas tanah harus dipasang tanda batas dan ditetapkan batas-batasnya melalui asas kontradiksi delimitasi (dihadiri dan disetujui oleh pemilik tanah yang letaknya berbatasan langsung) dengan bidang tanah dimaksud

1. Pengolahan data ukuran dan hitungan koordinat.
2. Pengeplotan bidang tanah pada peta dasar hingga pembuatan gambar ukur bidang-bidang tanah oleh P2T.
3. Pembuatan peta pendaftaran tanah yang diturunkan dari gambar ukur yang telah dibuat.
4. Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas serta Pengesahannya oleh Kepala Kantor Pertanahan.
5. Pengumuman serta pempublikasian Data Fisik dan Data Yuridis bidang tanah dan peta bidang tanah selama 60 hari di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa atau Kelurahan atau pada sebuah Harian Umum setempat atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon..
6. Penerbitan Sertifikat, Buku Tanah dan Surat Ukur yang dikutip dari peta pendaftaran tanah.

BAB 4

PENUTUP

Pembuatan sertifikat merupakan bagian dari pelaksanaan tertib administrasi pertanahan yang berfungsi untuk menjamin kepastian hukum dari pemegang hak atas suatu bidang tanah, sehingga persengketaan dapat dihindari.
Dalam Pembuatan sertifikat ada tahapan penting yang harus dilakukan, secara garis besar dapat disusun melalui skema input, proses, dan output.

DAFTAR PUSTAKA

Herman Hermit, 2004, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda, Mandar Maju, Bandung.
http://www.tanahkoe.tripod.com
Materi Kuliah Pertanahan 1, Sistematika Pendaftaran Tanah di Indonesia

Komentar : 3 Comments »

Kategori : Pendaftaran Tanah

Sekilas Administrasi Pertanahan

22 05 2010

REVIEW MATERI PERTANAHAN
Dosen Tamu : Bpk. Tjahyo Widianto
Kepala Kantor BPN Bandung
Tanah atau “soil” (Bhs Inggris)  menurut ahli pertanian yaitu bagian daratan Bumi yang tipis yang merupakan media bagi vegetasi, menurut pendapat ahli geologi tanah sebagai lapisan batuan paling atas, sedangkan menurut ahli ekonomi tanah adalah salah satu aspek ekonomi.
Lahan:  “land” (Bhs Inggeris), yaitu tanah beserta faktor-faktor fisik lingkungannya, seperti lereng, hidrologi, iklim dsb. (Hardjowigeno 20023)
Dalam bidang pertanahan yang dimaksud dengan tanah adalah  lahan, sehingga muncul kosakata pendaftaran tanah, bukan pendaftaran lahan.
Pertanahan yaitu suatu kebijakan yang digariskan oleh pemerintah di dalam mengatur hubungan antara tanah dengan orang agar tercipta keamanan dan ketentraman dalam mengelola tanah tersebut sehingga tidak melampaui batas.
Menurut Bpk. Cahyo ada tiga aspek di dalam pertanahan, yaitu :

1. Aspek Hukum, yaitu kelembagaan yang mengurusi masalah keperdataan tentang tanah. Dan lembaga yang mengurusi hukum perdata pertanahan ini yaitu BPN (Badan Pertanahan Nasional).
2. Aspek Tata Ruang, yaitu kelembagaan yang menangani masalah penataan ruang bagi pembangunan dan tata kota ataupun desa. Masalah tata ruang ini diatur pada Keputusan Presiden No.10 tahun 2003, ada 9 kewenangan di dalamnya, dan pihak yang menangani tata ruang ini yaitu Pemerintah Daerah.
3. Aspek Pajak, yaitu kelembagaan yang berperan dalam mengurusi pajak bagi pertanahan, diantaranya yaitu pajak bumi dan bangunan. Aspek ini merupakan aspek yang memberikan pemasukan bagi Negara. Pada aspek ini lembaga yang berperan yaitu Departemen Keuangan.

Masalah keperdataan tentang pertanahan setelah diurusi oleh Badan Pertanahan Nasional, selanjutnya akan diajukan di Pengadilan Tata Usaha Negara untuk penyelesaiannya. Segala keputusan di PTUN tidak dapat lagi dirubah dan diganggu gugat. Oleh karena itu betapa pentingnya untuk mendapatkan kekuatan hukum tentang pertanahan agar tidak terjadi masalah. Oleh karena itu demi terjadinya ketertiban di bidang pertanahan pemerintah mengusulkan administrasi pertanahan yang terpadu dan terencana.
ADMINISTRASI PERTANAHAN : Menuju kepada penerimaan kegiatan sektor publik untuk mendukung kepemilikan, pembangunan, penggunaan, hak atas tanah dan pemindahan hak atas tanah.
TUJUAN ADMINISTRASI PERTANAHAN:

1. Komponen yuridis memegang kendali utama dalam administrasi pertanahan untuk  mendapatkan kepastian hak atas tanah.
2. Komponen Regulator yang penting untuk dihubungkan dengan pembangunan dan pengunaan lahan.Hal ini termasuk pembangunan lahan dan ketatnya penggunaan pajak melalui mekanisme yang berlaku.
3. Komponen fiskal lebih mengutamakan pada pemberian pajak lahan yang menunjang perekonomian.Proses ini digunakan untuk mendukung naiknya nilai pengumpulan dan produksi,serta sebagai insentif untuk mendisrtibusikan lahan terhadap tujuan-tujuan khusus lainnya.
4. Manajemen informasi,untuk memberi berbagai kelengkapan data yang memuat tiga aspek diatas yaitu fiskal kadaster dalam nilai dan pajak,dan pembagian wilayah dari sistem informasi yang lain dalam perencanaan dan pematuhan peraturan yang berkaitan.

MANFAAT  ADMINISTRASI PERTANAHAN:

1. Memberikan jaminan atas kepastian hak,maksud semakin jelas penentuan hak milik seseorang akan mempermudah untuk orang tersebut mempertahankan haknya atas klaim dari orang lain.
2. Stabilitas sosial,catatan publik yang tepat akan melindungi dari   pengunjingan mengenai kepemilikan yang sah (bila nantinya ada yang menggugat),dan membantu menyelesaikan masalah-masalah lain dengan cepat sejak batasan dan kepemilikan tanah dibuat .
3. Kredit,catatan publik akan mengurangi ketidakpastian informasi melalui pemberian kewenagan pada kreditor untuk menentukan apakah peminjam potensial telah memiliki hak untuk pemindahan hak yang diminta menurut apa yang diminta sebagai jaminan peminjam.
4. Proses perbaikan lahan,pembaharuan jaminan atas kepastian hak pemilik akan menaikan kecenderungan seseorang untuk mencari keuntungan ketika akan berinvestasi pada bangunan,peralatan atau perbaikan infrastruktur termasuk pengukuran perlindungan lahan. Cara kredit yang sudah diperbaiki menyediakan sumber daya keuangan yang bisa mempengaruhi nilai lahan.
5. Produktivitas,faktor-faktor seperti nilai guna, perpindahan lahan, kepemilikan, pembanguan, hak atas tanah dan lain-lain dikombinasikan untuk meyakinkan bahwa lahan itu sedang berkembang menuju nilai dan manfaat yang terbaik,misalnya,pertanian komersil dilakukan oleh petani yang cerdik untuk mendapatkan keuntungan dan lahan lebih. Beda dengan petani biasa yang tidak bisa mengembangkan lahannya.
6. Likuiditas,ketika hak kepemilikan sudah dapat legalitas formal aset-aset tersebut bisa ditukar dengan cepat dalam skala besar dan pada harga yang rendah. Pada Negara-negara berkembang,mayoritas hak kepemilikan dalam stastus informal,oleh karena itu mereka tidak dapat memasuki tempat pasaran formal sebagai aset yang bisa dinegosiasikan

Pada pelaksanaan administrasi pertanahan ada aspek yang penting untuk menjamin kepastian hukum bagi pemilik tanah, yaitu pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah ini lebih jelasnya diatur dalam Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang pedoman pendaftaran tanah.
Ada dua jenis pendaftaran, yaitu :
1. Pendaftaran Akta
Berdasarkan sistem pendaftaran akta, tempat penyimpanan publik ditetapkan untuk mendaftar dokumen-dokumen yang berhubungan dengan transaksi-transaksi hak milik (akta-akta, gadai, rencana-rencana peninjauan, dsb).   Terdapat tiga unsur dasar dalam pendaftaran akta :pencatatan waktu pemasukan dokumen hak milik; penyusunan daftar instrumen; dan pengarsipan dokumen atau salinannya.  Meskipun terdapat banyak jenis sistem pendaftaran akta, system-sistem pendaftaran tersebut didasarkan pada tiga prinsip (Nichols 1993) :

1. Jaminan-pendaftaran dokumen pada kantor publik menentukan beberapa ukuran jaminan terhadap kehilangan, kerusakan atau penggelapan.
2. Bukti-dokumen-dokumen yang didaftarkan dapat digunakan sebagai bukti dalam mendukung tuntutan terhadap kepentingan-kepentingan hak milik (meskipun dokumen-dokumen tersebut tidak dapat memberi jaminan hak).
3. Pemberitahuan dan Prioritas-pendaftaran dokumen memberi pemberitahuan publik bahwa transaksi hak milik telah terjadi, dengan pengecualian-pengecualian, waktu pendaftaran menetapkan tuntutan prioritas.

Pendaftaran akta menentukan cara untuk mendaftarkan dokumen-dokumen hukum saja; pendaftaran akta tidak mendaftarkan hak pada hak milik.
2. Pendaftaran Hak
Pendaftaran hak dimaksudkan untuk mengatasi cacat-cacat pendaftaran akta dan untuk menyederhanakan proses-proses pelaksanaan transaksi-transaksi hak milik.   Menurut sistem seperti itu pendaftaran menggambarkan pemilikan hak milik saat ini dan beban-beban dan gadai-gadai yang belum diselesaikan. Pendaftaran biasanya adalah wajib dan negara memainkan peranan yang aktif dalam memeriksa dan menjamin transaksi-transaksi.
Terdapat berbagai jenis system pendaftaran hak, yang paling dikenal yang diperkenalkan oleh Sir Robert Torrens di Australia pada abad kesembilan belas.  Sistem pendaftaran Torrens didasarkan pada tiga prinsip :

1. The mirror principle-pendaftaran menggambarkan hak saat ini secara akurat dan lengkap
2. The curtain principle-pendaftaran adalah satu-satunya sumber informasi hak. Sebenarnya
3. The insurance principle-negara berkewajiban untuk ketelitian pendaftaran dan untuk memberikan index-index patok dan membatasi batas-batas hak milik secara tepat.

Pendaftaran hak menunjukkan peningkatan yang berarti atas sistem pendaftaran akta yang belum sempurna abad kesembilan belas.
Selain itu ada beberapa keuntungan dalam sistem pendaftaran hak yaitu terdiri dari:
v  Sengketa mengenai batas tanah dapat diatasi karena batas-batas persil yang telah ditentukan sesuai dengan batas-batas yang yang tergambar pada peta pendaftaran tanah.
v  Batas-batas yang hilang dapat direkonstruksi
v  Seseorang yang akan membeli persil dapat mengetahui secara pasti posisi batas-batas serta luas tanah.
Maka perlu ditegaskan bahwa betapa pentingnya kita melakukan administrasi pertanahan yaitu dengan melakukan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum dan melaksanakan ketertiban administrasi pertanahan.

Komentar : 3 Comments »

Kategori : Pendaftaran Tanah

LARASITA

18 01 2010

Sebuah inovasi yang telah dikembangkan oleh BPN dalam rangka percepatan sertifikasi tanah adalah dengan menggunakan sistem jemput bola yang dinamakan dengan LARASITA. Sebuah layanan yang dikembangkan dengan menerapkan sistem komputerisasi dimaksudkan untuk menjangkau daerah-daerah yang jauh dari kantor pertanahan. Sehingga masyarakat tidak perlu jauh-jauh dalam rangka pensertifikatan tanahnya.
Pusdatin sebagai bidang yang menangani masalah IT di BPN sangat berperan dalam rangka membangun sistem jaringan yang kokoh dari diterapkannya sistem layanan LARASITA tersebut.
Larasita merupakan layanan sistem front office mobile secara online dengan kantor pertanahan setempat. Seluruh proses layanan dari mobil Larasita saat itu juga langsung terdata di kantor pertanahan. Mobil Larasita merupakan duplikasi dari Kantor Pertanahan yang menjelma dalam bentuk mobil keliling dengan akses dan gerak cepat mengunjungi dan melayani sertifikasi pertanahan dari masyarakat. Setiap unit mobil dilengkapi dengan peralatan Teknologi Informasi dan Komunikasi yang meliputi 3 unit Laptop mobile, printer, perangkat teknologi wireless komunikasi sistem mobile (bergerak). Sementara untuk memberikan pelayanan masing-masing unit mobil diampu 4 personel terdiri dari tenaga teknisi, sopir dan tenaga administrator. Perangkat tersebut menjadi fasilitas utama bagi petugas untuk meng-entry data, melayani pendaftaran yang dapat diakses langsung ke Kantor Pertanahan. Dengan memanfaatkan fasilitas internet (VPN), apa yang terjadi dan diproses dalam, LARASITA akan terekam langsung ke kantor pertanahan. Seluruh tahapan mulai pendaftaran, entry data dan pemrosesan langsung terekam di Kantor Pertanahan. Data dan berkas yang terjadi dalam proses layanan dari mobil langsung terdata di BPN setempat.

Komentar : 1 Comment »

Kategori : Pendaftaran Tanah

TATA CARA PEMBUATAN SERTIPIKAT

18 01 2010

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
1. Akta Jual Beli (AJB)
Sipenjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan AJB
Yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual membawa :
1· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
2· Kartu Tanda Penduduk.
3· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
4· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
5· Kartu Keluarga.
b. Sedangkan calon pembeli membawa :
1· Kartu Tanda Penduduk.
2· Kartu Keluarga.
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

Biaya Balik Nama di BPN

Secara umum biaya transaksi jual beli tanah meliputi (1) biaya pengecekan sertifikat tanah, (2) pajak penghasilan, (3) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (4) biaya pembuatan akta PPAT dan (5) biaya pendaftaran peralihan hak.
Biaya yang harus dikeluarkan dalam melakukan transaksi jual beli tanah adalah:
1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan. Biaya perolehan untuk setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-. Penjual atau pembeli setidaknya mengecek informasi tentang dua hal. Yang pertama adalah informasi tentang pendaftaran tanah yang diperoleh dari buku tanah dan informasi tentang data fisik bidang tanah yang diperoleh dari surat ukur. Tergantung kebutuhannya biaya ini biasanya dibayarkan oleh calon pembeli yang lebih berkepentingan.
2. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak ini wajib dibayarkan oleh si penjual. Nama lengkapnya adalah Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Besarnya secara umum adalah 5% dari besarnya harga jual tanah (transaksi) tanah. Jadi jika seseorang menjual tanahnya seharga Rp. 100 juta, ia berkewajiban membayar PPh sebesar 5% nya atau Rp. 5 juta.
Terdapat beberapa pengecualian untuk tidak membayar PPh yaitu
a. Nilai transaksi lebih rendah dari 60 juta.
b. Penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum.
c. Hibah kepada keluarga sedarah
d. Warisan
Penjual wajib membayar sendiri pajak penghasilan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta jual beli ditandatangani. Dalam hal ini disarankan agar penjual melakukan pembayaran sendiri dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) tanpa diwakilkan atau dititipkan untuk memastikan bahwa uang yang disetorkan diterima oleh Negara.
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya ini wajib dibayarkan oleh si pembeli. BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah 5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.
Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP – NPOP TKP).
Sebagai contoh jika harga transaksi jual beli adalah Rp. 100 juta. Di Propinsi DKI Jakarta besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60 juta. Maka besarnya BPHTB:
BPHTB = 5% x (Rp. 100juta – Rp. 60 juta)
= 5% x Rp. 40 juta
= Rp. 2 juta.
4. Biaya Pembuatan Akta PPAT
Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Tergantung kesepakatan, biaya ini dapat ditanggung oleh pembeli, penjual ataupun keduanya. Besarnya biaya maksimum adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.
5. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)
Biaya balik nama dibayarkan oleh pembeli pada saat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN. Kegiatan pendaftaran balik nama dilakukan setelah akta jual beli ditandatangani dan disahkan oleh PPAT. Tujuannya adalah agar nama pembeli dapat didaftar sebagai pemilik yang tertera di sertifikat tanah. Besarnya biaya yang harus dibayarkan adalah Rp. 25.000 (resmi, yang tidak resminya tergantung negosiasi mungkin).

Biaya AJB

Jangan Anggap Remeh AJB

Akta Jual Beli merupakan salah satu aspek legal yang perlu Anda perhatikan dalam setiap transaksi. Jika tidak punya AJB, Anda akan mengalami kesulitan dalam mengurus sertifikat di Kantor Pertanahan.

Di tengah turunnya suku bunga pinjaman dari bank, aset properti berupa tanah atau rumah banyak ditawarkan oleh berbagai pihak. Anda mungkin tergiur dengan tawaran ini. Apalagi jika Anda sedang mencari aset properti berupa tanah—baik untuk investasi maupun untuk Anda pakai sendiri.
Seperti yang mungkin sudah Anda ketahui, dalam membeli sebuah lahan tanah harus melalui berbagai proses tahapan. Proses ini dimulai dari pemeriksaan keabsahan tanah sampai penyerahan sertifikat. Dalam melakukan proses tersebut, jangan Anda hanya memperhatikan faktor harga dan lokasi. Anda juga harus memperhatikan aspek legal. Salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB).

Fungsi

AJB merupakan bukti autentik secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Tetapi tidak hanya itu. AJB berfungsi untuk mengurus surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebab dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik baru, AJB harus turut disertakan. Pihak Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan menanyakan AJB yang disyaratkan dalam pendaftaran.

Dua Pihak

Seperti pada umumnya surat perjanjian, AJB membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Tetapi tidak semua orang bisa berwenang untuk berfungsi sebagai penjual dan pembeli. “Jika salah satu pihak merupakan orang yang tidak berwenang, maka AJB batal demi hukum”, ujar Cyntia P. Dewantoro, SH. (penasehat hukum dari KST Law Office).
Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual tanah adalah pasangan suami istri (jika suami yang menjual, maka harus ada surat persetujuan dari istri), ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), anak dengan umur lebih dari 17 tahun (jika dibawah 17 tahun, maka harus ada wali), atau pihak yang diberi kuasa dari pemilik untuk menjual. Selain itu jika Anda membeli tanah yang pemiliknya adalah badan hukum atau perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan.
Anda sebagai pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Pembatasan ini dilakukan jika Anda mengatasnamakan perusahaan sebagai pembeli. Pembatasan juga diterapkan untuk warga negara asing. Pembatasan ini diterapkan agar tidak terjadi eksploitasi aset tanah. Jika Anda mengatasnamakan perusahaan maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Melainkan Anda harus membeli yang bersertifikat Hak Guna Bangunan. Demikian pula untuk warga negara asing.

Obyek Jual Beli

Dalam jual beli tanah, sudah pasti bahwa yang menjadi obyeknya adalah sertifikat. Dilihat dari statusnya, tanah yang akan Anda beli ada dua jenis, yaitu tanah bersertifikat dan belum bersertifikat. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka tidak ada masalah. Anda hanya perlu mengecek keabsahan sertifikat dan menanyakan ke kantor Pertanahan, apakah sertifikat itu benar ada atau tidak.
Namun jika tanah yang akan Anda beli belum bersertifikat, maka Anda harus mengecek status tanah ke kantor Kepala Desa atau kecamatan setempat. Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan bukti kepemilikannya ada, maka Anda dapat meminta surat keterangan dari Kepala Desa/Camat setempat. Selain itu Anda juga harus meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

Syarat dan Biaya

Jika proses pengecekan keabsahan dan pembayaran pembelian sudah lunas, maka Anda bersama penjual bisa langsung ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan AJB. Sebelum PPAT membuatkan AJB, Anda harus melengkapi syarat-syarat yang diajukan oleh PPAT. Menurut Cynthia, untuk tanah yang bersertifikat, syaratnya berbeda dengan tanah yang belum bersertifikat (lihat Boks: Syarat Pembuatan AJB).
Di antara syarat yang ditetapkan, ada syarat yang perlu diperhatikan yaitu syarat mengenai surat keterangan Advice planning (rencana tata kota). Surat keterangan Advice Planning berguna agar Anda tidak dirugikan oleh penjual. Seringkali penjual dengan sengaja menjual tanahnya dengan harga miring. Padahal tanah tersebut akan terkena pelebaran jalan dan pengembangan kawasan. Jika demikian, luas lahan tanah Anda akan berkurang atau lebih parahnya lagi tanah tersebut akan digusur. Sehingga, dengan Advice Planning Anda bisa mengenali rencana dan perkembangan wilayah di sekitar lahan tanah tersebut.
Setelah semua syarat dan keabsahan terpenuhi, maka PPAT akan menyiapkan AJB. Bundel AJB yang ditandatangani oleh masing-masing pihak jumlahnya ada empat. Keempat bundel itu disimpan sebagai arsip untuk PPAT, Kantor Pertanahan, pembeli, dan penjual. Jika sudah ditandatangani maka Anda bisa mengurus sertifikat balik nama maupun penerbitan sertifikat—untuk tanah yang belum bersertifikat—ke kantor Pertanahan.
Dalam proses pembuatan AJB di kantor PPAT pasti tidak terlepas dengan biaya. Biaya yang dikeluarkan di antaranya adalah biaya untuk PPAT. Menurut Peraturan Menteri Agraria No. 10 Tahun 1961, honorarium atau biaya untuk PPAT dalam pembuatan Akte Jual Beli Tanah ditetapkan sebesar 0,5% dari total transaksi. Sebagai contoh, jika total harga transaksi penjualan tanah sebesar Rp 100 juta, maka biaya untuk PPAT adalah 0,5% x Rp 100 juta yang besarnya adalah Rp 500.000.
Prakteknya di lapangan, pembebanan biaya ini biasanya ditanggung oleh kedua belah pihak. Selain itu biaya juga bisa dinegoisasikan dengan pihak PPAT jika besarnya terlalu tinggi.

Belum Lunas

Secara hukum AJB dibuat jika transaksi jual beli telah lunas pembayarannya. Sebab, pihak Kantor Pertanahan dapat menolak AJB yang transaksinya belum lunas. Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09 Tahun 1995, AJB harus ditandatangani oleh pembeli dan penjual di hadapan PPAT jika pembeli telah lunas membayar seluruh harga tanah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli. Selain itu, pembeli wajib menunjukkan dan memperlihatkan surat-surat asli berikut kuitansinya.
Tetapi beberapa contoh di lapangan menunjukan bahwa walaupun transaksi tersebut belum lunas, AJB tetap bisa dibuat. Jika demikian, Anda bisa membuat perjanjian tambahan dengan pihak penjual. Di dalam perjanjian itu memuat di antaranya waktu pelunasan pembayaran dilakukan, dan bagaimana jika terjadi keterlambatan pembayaran yang mengakibatkan terjadinya perselisihan.
Melihat pentingnya AJB, maka jika Anda melakukan transaksi jual beli jangan lupa untuk segera untuk membuat AJB di depan PPAT bersama penjual.
(alf)

Status Girik menjadi SHM

Pada umumnya tidak semua orang tahu mengenai pengurusan tanah girik ke sertifikat. Tapi sebelum membahas lebih jauh mengenai pengurusannya sepertinya penting untuk mendefinisikan apa itu tanah girik?
Tanah girik adalah istilah populer dari tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum di konversi menjadi salah satu tanah hak tertentu (Hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha) dan belum didaftarkan atau disertifikatkan pada Kantor Pertanahan setempat.
"Sebutannya bisa bermacam-macam, antara lain girik, petok D, rincik, ketitir dan lainnya," ujar pendiri komunitas Yuk Bisnis Properti sekaligus pemilik ABAD Realty, Aryo Diponegoro, di Jakarta, Kamis (28/5/2015).
Menurutnya, peralihan hak atas tanah girik biasanya dilakukan dari tangan ke tangan, di mana pada awalnya bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian dibagi-bagi atau dipecah-pecah menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil.
Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan di hadapan Lurah atau kepala desa. Namun demikian, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada surat-surat apapun yang dapat digunakan untuk menelusuri kepemilikannya.
Pensertifikatan tanah girik tersebut dalam istilah hukum tanah disebut sebagai pendaftaran tanah pertama kali.
Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya untuk tanah garapan dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut:
1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah atau camat perihal tanah yang bersangkutan
2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT atau RW atau lurah.
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
4. Penerbitan gambar situasi baru
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Penerbitan SK Pemilikan Tanah (SKPT)
8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
9. Penerbitan Sertifikat tanah.
Untuk proses sertifikasi tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut).
“Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses sertifikasi dapat ditempuh dalam waktu sekitar enam bulan sampai dengan satu tahun,” ujar Aryo.

Cara Menanam dan Merawat Pohon Jati Yang Baik

Cara Menanam dan Merawat Pohon Jati Yang Baik

Cara Menanam dan Merawat Pohon Jati Yang Baik -

Tanaman Jati atau pohon jati merupakan salah satu tanaman perkebunan yang di tanam dengan tujuan untuk dimanfaatkan kayunya. Jati merupakan tanaman kayu dengan kualitas yang sangat baik dan memiliki harga jual yang sangat tinggi dipasaran. Umumnya kayu jati di manfaatkan untuk bahan baku pembuatan furniture seperti lemari, meja, kursi, alat – alat rumah tangga, dan beberapa juga dimanfaatkan untuk mempercantik tampilan rumah, karena dengan menambahkan unsur kayu pada dinding, lantai, atap atau yang lainnya akan menimbulkan kesan minimalis natural. Selain itu kayu jati juga terkenal sangat kuat dan tahan lama terhadap cuaca maupun serangga/ binatang pemakan kayu seperti rayap dan lain – lain. Inilah mungkin penyebabnya harga kayu jati dipasaran cukup mahal. Walaupun mahal, permintaan kayu jati di pasaran tetap tinggi, hal ini menyebabkan banyak petani perkebunan berlomba – lomba menanam pohon jati di lahan perkebunannya. Oleh sebab itu kita kerap sekali menjumpai pohon yang satu ini.

Walaupun pohon jati merupakan jenis tanaman kayu yang tidak perlu perawatan khusus untuk bisa hidup, namun kita harus tetap memberikan perawatan-perawatan tertentu agar kayu yang di hasilkan memiliki kualitas yang tinggi. Nah sebelum kita mengetahui perawatan apa saja yang harus dilakukan, mari kita coba untuk mengetahui lebih dalam apa itu tanaman jati.

Jati adalah sejenis pohon penghasil kayu bermutu tinggi. Pohon besar, berbatang lurus, dapat tumbuh mencapai tinggi 30-40 m. Berdaun besar, yang luruh di musim kemarau. Jati dapat tumbuh di daerah dengan curah hujan 1 500 – 2 000 mm/tahun dan suhu 27 – 36 °C baik di dataran rendah maupun dataran tinggi. Tempat yang paling baik untuk pertumbuhan jati adalah tanah dengan pH 4.5 – 7 dan tidak dibanjiri dengan air. Jati memiliki daun berbentuk elips yang lebar dan dapat mencapai 30 – 60 cm saat dewasa. Jati memiliki pertumbuhan yang lambat dengan germinasi rendah (biasanya kurang dari 50%) yang membuat proses propagasi secara alami menjadi sulit sehingga tidak cukup untuk menutupi permintaan atas kayu jati. Sumber (http://id.wikipedia.org/wiki/Jati).

Beberapa Varietas Jati yang Unggul di pasaran

No.	Nama Dagang	Produsen	Materi Asal
1	Jati Plus Perhutani (JPP)	PT. Perhutani	Jawa
2	Jati Super	PT. Monfori Nusantara	Thailand
3	Jati Emas	PT. Katama Suryabumi	Birma
4	Jati Unggul	PT. Bumundo, PT. Fitotek	Jawa
5	Jati Kencana	PT. Dafa Teknoagro Mandiri	Jawa Timur
6	JUL	KBP Lamongan	Thailand

Cara Menanam Pohon Jati Emas

• Membuat lubang galian ukuran 40 cm x 40 cm dengan kedalaman juga 40 cm.
• Mencampur media tanam yang terdiri dari pupuk SP36 20 gram, dolomit 30 gram dan tanah bekas galian. Campuran media ini penting untuk pertumbuhan akar.
• Memasukkan campuran pupuk dan tanah ke dalam lubang galian setinggi sepertiga kedalaman lubang galian sambil diberi siraman air dari gembor penyiram.
• Memasukkan bibit jati emas ke dalam lubang galian dan menyobek polybagnya.
• Menimbun lubang galian dan memasang anjir penyangga agar tanaman tidak goyang terkena angin.
• Batang tanaman harus diikat pada palang kayu melintang.
• Menyiram sambil memadatkan tanah bekas urugan yang ditimbunkan pada bibit.

Cara Merawat Pohon Jati

• Pembersihan rumput liar di sekitar tanaman.
• Pembuatan saluran pematusan air hujan agar air tidak menggenang di areal perkebunan.
• Pruning, yaitu memotong/menghilangkan tunas baru calon cabang yang tumbuh pada batang utama sampai pada ketinggian 6 m. Tujuannya untuk menghilangkan mata kayu.
• Pemberantasan hama dan penyakit yang menyerang tanaman jati muda.
• Pemberian pupuk secara berkala.

Pengendalian Hama dan Penyakit Tanaman Jati

No.	Hama dan Penyakit	Tanda-tanda Serangan	Akibat yang timbul	Obat
1.	Serangan ulat daun	Daun jati berlubang	Pertumbuhan terhambat	Basudin 50 EC
2.	Serangan kutu putih/wool	Tampak putih pada daun	Pertumbuhan terhambat	Pegasus
3.	Serangan jamur kuning	Bercak kuning pada daun	Daun mengering/coklat	Benlate T20WP
4.     Penyiapan lahan. a)    Penyiapan lahan untuk tanaman hutan. -           Pada tanaman di lahan HTR  yang perlu diperhatikan adalah penentuan luas lahan dan jarak tanam serta lamanya produk kayu yang akan dipanen. Karena model yang diharapkan adalah rotasi tanam hutan yang berkelanjutan. Jika akan membutuhkan waktu panen antara 5 s/d 6 tahun maka jarak yang digunakan adalah jarak tanam dapat menggunakan 2,5  X 2.5 meter. Sehingga dalam 1 ha terdapat  1300 pohon. Jika umur panen 7 s/d 8 tahun maka sebaiknya menggunakan jarak tanah 2,5  X 3 meter. -                       Untuk menata jarak tanam dan arah yang tepat maka dapat dilakukan dengan memberi ajir terlebih dahulu, kemudian digali lobang dengan ukuran 30 cm X 30 cm X 30 cm. -           Setelah 10 hari sejak penggalian lobang, maka galian tersebut diberi pupuk kandang dan pupuk an organik -                       Lahan diberikan pupuk hayati Bio P 2000 Z + Phosmit  + 200 liter air dalam 1 ha. Kegunaan pupuk ini  sebagai pembenah tanah, pengelola unsur hara yang ada di alam. b)   Penyiapan lahan untuk tanaman sela. -  Selain lahan untuk tanaman hutan, disiapkan pula lahan untuk tanaman sela penanaman. -   Setelah lahan sudah tersedia dan dalam keadaan siap tanam maka bibit yang sudah disediakan ditanam pada lobang yang telah disiapkan. -   Gunting separuh daun - daun yang ada pada bibit dan sisakan 2 daun (hal ini dilakukan agar konsentrasi pertumbuhan pada saat tanam ada pada daun baru ). -   Masukkan bibit dan taruh pupuk tambahan sejajar dengan tajuk daun. Timbun lubang dengan tanah bagian bawah pada saat penggalian awal. D.  Pemeliharaan 1.      Pendangiran (membersihkan piringan seluas canopy tanaman) dan pembumbunan. Tiga bulan setelah tanam, piringan seluas canopy didangir, dibersihkan dari gulma/tumbuhan pengganggu lainnya, serta dibumbun. Pendangiran adalah kegiatan penggemburan tanah di sekitar tanaman untuk memperbaiki sifat fisik tanah (drainase tanah), yang dapat memacu pertumbuhan tanaman jati. Pendangiran dilakukan pada umur tanaman jati 3 bulan hingga 4 tahun dan dilakukan 1 - 2 kali dalam setahun 2.      Penyulaman tanaman yang mati atau kerdil. Selama proses pemeliharaan berlangsung, penyulaman dilakukan untuk mengganti tanaman yang mati atau tidak sehat karena terserang penyakit atau tanaman yang jelek pertumbuhannya (patah, bengkok, dan gundul). Penyulaman dilakukan selama masa awal pemeliharaan yaitu 1 - 2 tahun, frekwensi penyulaman 2 kali setahun 3.      Penyiangan atau pengendalian gulma Rumput, alang-alang dan gulma harus dikendalikan karena menjadi pesaing tanaman jati dalam memperoleh cahaya matahari, kelembaban dan unsur hara tanah. Penyiangan gulma dilakukan, baik pada musim kemarau maupun musim hujan. Frekwensi penyiangan minimum 3 - 4 bulan sekali dalam setahun saat tanaman jati berumur 1 - 2 tahun. Selanjutnya penyiangan dilakukan setiap 6 - 12 bulan sekali sampai tanaman dipanen. 4.      Pemupukan tanaman Tiga bulan setelah ditanam, tanaman jati diberi pupuk NPK (15:15:15) 100gr. Cara pemupukan: tanah seluas canopy didangir dan digemburkan terlebih dahulu (hati-hati jangan terlalu dalam agar tidak mengenai akar), lalu dibuatkan siring melingkar (lebar siring 10 cm dan dalamnya 15 cm) dengan diameter siring tepat diujung canopy atau tepat diujung akar-akar rambut yang akan menyerap pupuk tersebut. Kemudian masukkan pupuk dan selanjutnya siring ditutup kembali dengan tanah dan dilakukan penyiraman. Pemupukan selanjutnya dilakukan dengan cara yang sama seperti tersebut di atas, pada usia tanaman dan dengan dosis per pohon sebagai berikut: ·   Usia tanaman 6 bulan dengan dosis 100gr NPK ·   Usia tanaman 9 bulan dengan dosis 100gr NPK ·   Usia tanaman 12 bulan dengan dosis 100gr NPK ·   Usia tanaman 24 bulan dengan dosis 100gr NPK dan 50gr Urea ·   Usia tanaman 48 bulan dengan dosis 100gr NPK dan 100gr Urea 5.      Pemangkasan cabang dan Perwiwilan Pemangkasan cabang adalah kegiatan pembuangan cabang yang tidak diinginkan untuk memperoleh batang bebas cabang sampai ketinggian 6 meter dari tanah. Memangkas atau memotong cabang harus tepat dipangkal batang atau ruas pertama dari tunas air. Untuk menghindari kontak dengan bibit penyakit, luka bekas pemangkasan sebaiknya ditutupi dengan bahan penutup luka seperti ter atau parafin. 6.      Pemangkasan tonggak penyangga Jika ada tanaman yang tumbuhnya tidak tegak/agak condong atau pertumbuhannya tidak tegar (agak kurus maka perlu diberi penyangga). 7.      Pemberantasan Hama dan Penyakit Pengendalian hama dan penyakit dilakukan dengan menggunakan alat Hand Sprayer pada dosis/takaran, serta cara yang tepat (dosis/takaran dan caranya dapat dibaca pada kemasan produk obat pestisida yang digunakan). Hama dan penyakit, tanda serangan, akibat yang ditimbulkan serta pestisida pemberantasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini: a)      Hama ulat jati (Hyblaea puera & Pyrausta machaeralis) yang menyerang pada awal musim penghujan, yaitu sekitar bulan Nopember – Januari dengaan gejalan daun-daun yang terserang berlubang karena dimakan ulat. Bila jumlah ulat tersebut tidak banyak cukup diambil dan dimatikan. Bila tingkat serangan sudah tinggi, maka perlu dilakukan pengendalian dengan cara penyemprotan menggunakan insektisida. b)      Hama uret (Phyllophaga sp) yang merupakan larva kumbang, biasanya menyerang pada bulan Februari – April dengan memakan akar tanaman terutama yang masih muda, sehingga tanaman tiba-tiba layu, berhenti tumbuh dan kemudian mati. Jika media dibongkar, akar tanaman terputus/rusak dan dapat dijumpai hama uret. Kerusakan dan kerugian paling besar akibat serangan hama uret terutama terjadi pada tanaman umur 1-2 bulan di lapangan, tanaman menjadi mati. Pencegahan dan pengendalian hama uret dilakukan dengan penambahan insektisida granuler di lubang tanam pada saat penanaman atau pada waktu pencampuran media di persemaian, khususnya pada lokasi-lokasi endemik/rawan hama uret. c)      Hama Tungau Merah (Akarina), biasanya menyerang pada bulan Juni – Agustus dengan gejala daun berwarna kuning pucat, pertumbuhan bibit terhambat. Hal ini terjadi diakibatkan oleh cairan dari tanaman/terutama pada daun dihisap oleh tungau. Bila diamati secara teliti, di bawah permukaan daun ada tungau berwarna merah cukup banyak (ukuran ± 0,5 mm) dan terdapat benang-benang halus seperti sarang laba-laba. Pengendalian hama tungau dapat dilakukan dengan menggunakan akarisida. d)     Hama kutu putih/kutu lilin yang bisa menyerang setiap saat pada bagian pucuk (jaringan meristematis). Pucuk daun yang terserang menjadi keriting sehingga tumbuh abnormal dan terdapat kutu berwarna putih berukuran kecil. Langkah awal pengendalian berupa pemisahan bibit yang sakit dengan yang sehat karena bisa menular. Bila batang sudah mengkayu, batang dapat dipotong 0,5 – 1 cm di atas permukaan media; pucuk yang sakit dibuang/dimusnahkan. Jika serangan sudah parah dan dalam skala yang luas maka dapat dilakukan penyemprotan dengan menggunakan akarisida. e)       Hama lalat putih atau serangga kecil bertubuh lunak, mirip lalat, termasuk dalam ordo Homoptera. Hama ini mencucuk dan mengisap cairan tanaman sehingga menjadi layu, kerdil bahkan mati. Selain itu dapat menularkan virus dari tanaman sakit ke tanaman sehat. Pengendalian hama ini dapat dilakukan secara 1) biologis menggunakan musuh alami berupa predator dan parasitoid, 2) melakukan wiwilan daun dan penjarangan bibit dalam bedengan, 3) penyemprotan larutan campuran insektisida-deterjen sedini mungkin ketika mulai terlihat di persemaian, terutama diarahkan ke permukaan daun bagian bawah, karena serangga ini mengisap cairan dan tinggal pada bagian tersebut, 4) secara mekanis, menggunakan alat penjebak lalat putih (colour trapping) dan 6) pemupukan NPK cair, untuk meningkatkan pertumbuhan dan kesehatan bibit di persemaian. f)        Penyakit layu–busuk semai sering terjadi pada kondisi lingkungan yang lembab, seperti pada musim hujan. Penyakit ini dapat dibedakan menjadi dua, yaitu 1) serangan penyakit yang dipicu oleh kondisi lingkungan yang lembab dengan gejala banyaknya bibit yang membusuk. Penanganan secara mekanis dapat dilakukan dengan penjarangan bibit, wiwil daun dan pembukaan naungan untuk mengurangi kelembaban. 2) serangan penyakit yang dipicu oleh hujan malam hari/dini hari pada awal musim hujan dengan gejala berupa daun layu seperti terkena air panas. Penyakit ini umumnya muncul pada saat pergantian musim dari musim kemarau ke musim penghujan, saat hujan pertama turun yang terjadi pada malam hari atau dini hari pada awal musim hujan. Seranga penyakit terutama pada bibit yang masih muda dan menyebar dengan cepat. g)      Hama rayap biasa menyerang tanaman jati muda pada musim hujan yang tidak teratur atau puncak musim kemarau. Prinsip pengendaliannya dengan mencegah kontak rayap dengan batang/perakaran tanaman. Usaha yang dapat dilakukan dengan mengoleskan kapur serangga di pangkal batang, menaburkan abu kayu di pangkal batang pada waktu penanaman, pemberian insektisida granuler (G) pada lubang tanam ketika penanaman khususnya pada lokasi yang endemik/rawan rayap, mengurangi kerusakan mekanis pada perakaran dalam sistem tumpang sari dan menghilangkan sarang-sarangnya. h)      Hama penggerek batang/oleng-oleng (Duomitus ceramicus) adalah bentuk larva yang hidup dalam kulit pohon, menggerek kulit batang sampai kambium dan memakan jaringan kayu muda, membuat liang gerek yang panjang, terutama bila pohon jati kurang subur dan menyebabkan terbentuknya kallus (gembol). Fase larva ini biasanya berlangsung antara April – September. Pengendalian oleng-oleng dengan insektisida fumigan sehingga dapat mengenai sasaran dengan cepat. Pemilihan jenis tanaman tumpang sari yang pendeek, di daerah endemik perlu dilakukan agar ruang tumbuh di bawah tajuk tidak terlalu lembab. Pengendalian secara mekanis dapat dilakukan dengan penggunaan perangkap lampu (light trap) pada malam hari. i)        Hama penggerek pucuk biasanya menyerang tanaman jati muda. Ulat ini berwarna kemerahan dengan kepala berwarna hitam; dibelakang kepala terdapat cincin kuning keemasan Gejala awal biasanya pada bagian pucuk apikal tiba-tiba menjadi layu dan mengering sepanjang 30-50 cm, yang disebabkan karena adanya lubang gerekan kecil (± 2mm) di bawah bagian yang layu/kering.. Pada bagian ujung batang utama yang mati akan keluar tunas-tunas air/cabang-cabang baru. Pengendalian hama ini dapat dilakukan injeksi insektisida sistemik ke batang dan mengurangi/menghilangkan tunas-tunas air yang muncul agar pucuk yang stagnasi dapat aktif tumbuh lagi. Bila tidak segera dihilangkan maka tunas air yang muncul akan menggantikan fungsi batang utama, sehingga batang di bagian atas membengkok. j)        Hama Kutu Putih (Pseudococcu /mealybug) menyerang dengan menghisap cairan tanaman terutama pada musim kemarau. Seluruh tubuhnya dilindungi oleh lilin/tawas dan dikelilingi dengan karangan benang-benang tawas berwarna putih; pada bagian belakang didapati benang-benang tawas yang lebih panjang. Hama ini sering menyebabkan daun keriting, pucuk apikal tumbuh tidak normal (bengkok dan jarak antar ruas daun pendek). Hama ini biasanya akan menghilang pada musim hujan namun kerusakan yang terjadi dapat mengganggu pertumbuhan tanaman. Hama kutu ini bersimbiosis dengan semut gramang (Plagiolepis longipes) dan semut hitam (Dolichoderus bituberculatus) yang sering memindahkan kutu dari satu tanaman ke tanaman lain. Pengendaliannya dengan penyemprotan insektisida nabati dan pemotongan bagian-bagian yang cacat dan hendaknya dilakukan pada awal musim penghujan. k)      Hama kupu putih (peloncat flatid putih) umumnya menyerang tanaman jati muda. Dari kenampakannya, hama kupu putih yang menyerang jati ini sangat mirip dengan spesies flatid putih Anormenis chloris. Jenis serangga flatid jarang dilaporkan menyebabkan kerusakan ekonomis pada tanaman budidaya. Namun demikian, apabila populasinya tinggi dalam skala luas pada musim kemarau yang panjang akan memperbesar tekanan terhadap tanaman muda sehingga meningkatkan resiko mati pucuk. Pengendalian hama ini dilakukan dengan aplikasi insektisida sistemik melalui batang (bor/bacok oles) dan penyemprotan bagian bawah daun, ranting dan batang dengan insektisida racun lambung. l)        Hama kumbang bubuk basah (Xyleborus destruens) atau kumbang ambrosia menyerang pada batang jati di daerah-daerah dengan kelembaban tinggi. Di daerah yang curah hujannya lebih dari 2000 mm per tahun, serangan hama ini dapat ditemukan sepanjang tahun. Gejala yang nampak berupa kulit batang berwarna coklat kehitaman akibat adanya lendir yang bercampur kotoran X. destruens. Serangan hama ini tidak mematikan pohon atau mengganggu pertumbuhan tetapi akibat saluran-saluran kecil melingkar pada batang akan menurunkan kualitas kayu. Pencegahan dilakukan dengan tidak menanam jati di daerah yang curah hujannya lebih dari 2000 mm per tahun. Menebang pohon-pohon yang diserang pada waktu penjarangan. Mengurangi kelembaban mikro tegakan, misalnya dengan mengurangi tumbuhan bawah dan melakukan penjarangan dengan baik. m)    Penyakit layu bakteri dapat menyerang bibit maupun tanaman muda di lapangan (umur 1-5 tahun) yang dapat menyebabkan kematian. Gejalanya daun (layu, menggulung, mengering dan rontok), batang (layu dan mengering) serta bagian akar rusak. Pada kambium atau permukaan luar kayu gubal nampak garis-garis hitam membujur sepanjang batang. Pengendaliannya dapat dilakukan secara biologis, kimiawi dan cara silvikultur. Cara biologi dan kimiawi baik untuk mengatasi serangan di persemaian, sedangkan untuk serangan pada tanaman di lapangan, maka cara silvikultur lebih efektif dan aman. Cara biologi dilakukan dengan menggunakan bakteri antagonis Pseudomonas fluorescens dan cara kimiawi menggunakan bakterisida, yang disemprotkan ke seluruh permukaan tanaman dan sekitar perakaran. Cara silvikultur dilakukan dengan memperbaiki drainase lahan dan pengaturan jenis tumpang sari pada tanaman pokok jati. n)    Hama Inger-Inger (Neotermes tectonae) merupakan suatu golongan rayap tingkat rendah. Gejala kerusakan berupa pembengkakan pada batang, umumnya pada ketinggian antara 5-10 m, dengan jumlah pembengkakan dalam satu batang terdapat 1-6 lokasi dan menurunkan kualitas kayu. Waktu mulai hama menyerang sampai terlihat gejala memerlukan waktu 3-4 tahun, bahkan sampai 7 tahun. Serangan hama inger-inger umumnya pada lokasi tegakan yang memiliki kelembaban iklim mikro tinggi, seperti akibat tegakan yang terlalu rapat. Pencegahan dan Pengendalian dengan penjarangan yang sebaiknya dilakukan sebelum hujan pertama atau kira-kira bulan oktober guna mencegah penyebaransulung (kelompok hama inger-inger yang mengadakan perkawinan). Secara biologi hama ini mempunyai musuh alami seperti burung pelatuk, kelelawar, tokek, lipan, kepik buas, cicak, dan katak pohon. Karena itu keberadaan predator-predator tersebut harus dijaga di hutan jati.	Serangan embun tepung	Bubuk kuning pada daun	Pertumbuhan terhambat	Benlate T20WP