Peraturan Gubernur yang munculnya tidak lama setelah PerMenPUPR nomor
23 tahun 2018 ini, menampilkan banyak pasal yang baru dan lebih detail
dibandingkan peraturan yang ada sebelumnya. Dan melihat dicantumkannya
acuan peraturan tentang perlindungan konsumen (UU no.8 th.1999),
peraturan ini terkesan agak condong berpihak kepada Pemilik sarusun yang
membeli unit dari Pengembang.
Hal yang baru, namun juga tercantum pada PerMenPUPR tersebut diatas yaitu ; dibuatnya akta kerja-sama dalam pembangunan rumah susun secara bertahap, yaitu maksimal 3 tahun untuk setiap tahapannya, antara Pengembang dengan PPPSRS yang telah ada (pasal 95). Hal ini untuk menghindari adanya potensi konflik dikemudian hari bila lahan yang menyatu dibiarkan kosong dalam waktu lama.
Pengelolaan rusun harus dilaksanakan oleh Pengelola yang berbadan hukum tersendiri yang berpengalaman dan kompeten (pasal 74 ayat 1 dan 2). Selain itu diperlukan ijin operasional pengelolaan rusun disetiap lokasi dari Gubernur (pasal pasal 4 ayat 3 dan 72 ayat 2), dimana hal ini belum pernah dipersyaratkan. Bila ijin operasional tersebut diurus oleh Pengelola yang ditunjuk PPPSRS maka Perusahaan Pengelola yang biasanya memiliki kontrak dibanyak lokasi akan cukup kerepotan, mengingat waktu kontrak yang terbatas dan bervariatif jangka waktunya. Idealnya adalah ; Pengelola membantu pengurusan ijin operasional untuk lokasi rusun masing-masing atas nama dan biaya dari PPPSRS / Pengembang.
Untuk rusun yang berdiri diatas tanah yang diberi status HGB diatas tanah Hak pengelolaan, Pengembang wajib membuat pernyataan atas kewajibannya dalam perpanjangan HGB (pasal 6 ayat 6). Sedangkan masa berlaku HGB itu sangat panjang (antara 20 – 30 tahun), mungkinkah perpanjangan HGB diwajibkan kepada Pengembang ? sementara bisa saja sebelum habis masanya Pengembang sudah tidak ada lagi perusahaannya. Mengingat banyak perusahaan Pengembang yang bekerja sama dalam pembangunannya membentuk PT baru yang setelah kewajiban serah-terimanya selesai, maka PT tersebut dibubarkan.
Demikian pula dengan perpanjangan SLF yang dinyatakan masih menjadi tanggung-jawab Pengembang (pasal 7 ayat 4), sedangkan jangka waktu berlakunya SLF adalah 5 tahun. Apakah mungkin kewajiban tersebut dinyatakan dalam bentuk dana simpanan yang nantinya akan dipergunakan pada waktunya … bila demikian, nilainya tentu akan menjadi perdebatan yang lumayan hangat.
Sama seperti PerMenPUPR, PPPSRS terdiri dari ; anggota, Pengurus dan Pengawas. Pembentukan PanMus dilaksanakan oleh Pemilik yang berdomisili di rusun (pasal 26 ayat 1), demikian pula dengan Pengurus/Pengawas PPPSRS terpilih nantinya (pasal 45 ayat 1 poin f). Namun untuk pembuktian sebagai Pemilik, sekarang bisa dengan hanya menunjukkan PPJB atau kwitansi pembelian sarusun apabila Pengembang belum menerbitkan SHM/SKBG sarusun dan AJB (pasal 23 ayat 4).
Dalam pemilihan Pengurus/Pengawas, sebagaimana telah ditegaskan pada PerMen PUPR, juga disebutkan bahwa setiap Pemilik hanya berhak atas 1 (satu) suara walau memiliki lebih dari 1 (satu) unit sarusun (pasal 28 ayat 7). Kuasa perorangan juga hanya bisa dari keluarga terdekat sedangkan Perusahaan dari Karyawan Tetap saja (pasal 30 ayat 3 dan 7). Sudah tidak mungkin lagi dilakukan penitipan suara kepada karyawan outsource/sopir/pembantu dll. Namun hal ini juga sangat tergantung dari kerapihan data Pemilik yang ada.
Pemilihan Ketua dan Sekretaris Pengurus maupun Pengawas dilakukan secara paket (pasal 46 ayat 1), selanjutnya Ketua dan Sekretaris terpilih melengkapi Struktur dan personil kepengurusan PPPSRS. Salinan Akta Pendirian PPPSRS dan AD/ART diberikan kepada setiap anggota PPPSRS (pasal 54 ayat 3).
Pengurus PPPSRS tidak boleh merangkap jabatan sebagai Pengawas PPPSRS atau sebaliknya. Bahkan juga dilarang merangkap sebagai Pengurus RT/RW (pasal 45 ayat 2 dan 3)
Dalam hal penyerahan pengelolaan kepada PPPSRS definitif, Pengembang wajib menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan publik yang disepakati bersama PPPSRS (pasal 64 ayat 2).
Pengembang wajib menyerahkan pengelolaan rusun maksimal dalam waktu 3 (tiga) bulan kepada PPPSRS sejak terbentuknya PPPSRS (pasal 64 ayat 1) dan PPPSRS wajib membentuk/menunjuk Pengelola dalam waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak PPPSRS tercatat dan disahkan di Dinas (pasal 66 ayat 3).
Penunjukkan Pengelola oleh PPPSRS harus dilakukan melalui proses lelang secara terbuka dan transparan oleh Panitia Lelang yang dibentuk khusus untuk itu (pasal 75 ayat 1 dan 2). Pengelola bekerja berdasarkan perjanjian kerja-sama / kontrak minimal 1 (satu) tahun maksimal 2 (dua) tahun, sebagaimana tertera pada pasal 77 ayat 4.
Laporan Keuangan tahunan wajib dibuat, diumumkan secara luas dan terbuka serta dapat diakses secara daring (online) maksimum 6 (enam) bulan sejak PerGub ini diterbitkan (pasal 79 ayat 4 dan pasal 94 ayat 2). Hal ini juga ditegaskan kembali pada pasal 94 ayat 1 dan 2. Kemungkinan akan terjadi pro-kontra yang cukup berat mengingat hal ini adalah sesuatu yang sangat sensitif tergantung dari sudut pandang siapa.
Soal tagihan, harus dibuat terpisah antara IPL dengan pemakaian listrik/air (pasal 87 dan 88). Ini mengingatkan Surat Edaran Gubernur DKI beberapa bulan lalu yang melarang Pengelola mematikan listrik Penghuni bila tidak membayar IPL namun sudah membayar tagihan listriknya. Selama ini tagihan banyak dilakukan penggabungan sebagai upaya efisiensi administratif.
Mengenai keharusan penyesuaian Struktur Organisasi, AD/ART dan Tata Tertib Hunian ditentukan harus dilaksanakan dalam waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak diterbitkannya PerGub ini (pasal 103 ayat 1). Sedangkan untuk pembentukan PPPSRS dan pembentukan/penunjukkan Pengelola maksimal dalam waktu 1 (satu) tahun.
Pertengahan Januari 2019 dikeluarkan Surat Edaran Gubernur DKI Jakarta yang menyatakan paling lambat akhir bulan Maret 2019 sudah dilakukan penyesuaian AD/ART dan Struktur Organisasi PPPSRS. Hal ini bertentangan dengan PerMen PUPR yang menyatakan penyesuaian dapat dilakukan pada akhir masa kepengurusan PPPSRS yang telah ada. Tentu saja hal ini membuat galau semua pihak, terlebih adanya himbauan untuk dikonsultasikan terlebih dahulu rancangan perubahannya ke Dinas terkait. Apakah mungkin ratusan apartemen di Jakarta akan selesai ditangani dalam 2 bulanan saja ? bagi Pengembang yang masih berurusan dengan perijinan / pengembangan bisnis properti mestinya tidak punya pilihan selain berupaya melaksanakannya.
Sanksi atas pelanggaran Peraturan ini dapat berupa ; teguran & peringatan, sanksi administratif, sampai dengan pencabutan surat pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh Dinas. jangka waktu respon surat teguran ke SP-1 adalah 7 hari kalender, demikian pula dari SP-1 ke SP-2. Selanjutnya diberikan sanksi berupa ; mencabut pengesahan PPPSRS atau memberi rekomendasi kepada PD yang bertanggung-jawab dalam urusan perijinan. (pasal 101 dan 102).
Dengan demikian, bagi Pengembang maupun PPPSRS sudah harus segera berbenah mengantisipasi PerGub ini yang terbit pada bulan Desember 2018. Nah tugas siapa lagi kalau bukan BM yang harus mengingatkan dan menyiapkannya ? ….. Bagaimanapun peraturan dibuat untuk menjadi lebih baik.
Hal yang baru, namun juga tercantum pada PerMenPUPR tersebut diatas yaitu ; dibuatnya akta kerja-sama dalam pembangunan rumah susun secara bertahap, yaitu maksimal 3 tahun untuk setiap tahapannya, antara Pengembang dengan PPPSRS yang telah ada (pasal 95). Hal ini untuk menghindari adanya potensi konflik dikemudian hari bila lahan yang menyatu dibiarkan kosong dalam waktu lama.
Pengelolaan rusun harus dilaksanakan oleh Pengelola yang berbadan hukum tersendiri yang berpengalaman dan kompeten (pasal 74 ayat 1 dan 2). Selain itu diperlukan ijin operasional pengelolaan rusun disetiap lokasi dari Gubernur (pasal pasal 4 ayat 3 dan 72 ayat 2), dimana hal ini belum pernah dipersyaratkan. Bila ijin operasional tersebut diurus oleh Pengelola yang ditunjuk PPPSRS maka Perusahaan Pengelola yang biasanya memiliki kontrak dibanyak lokasi akan cukup kerepotan, mengingat waktu kontrak yang terbatas dan bervariatif jangka waktunya. Idealnya adalah ; Pengelola membantu pengurusan ijin operasional untuk lokasi rusun masing-masing atas nama dan biaya dari PPPSRS / Pengembang.
Untuk rusun yang berdiri diatas tanah yang diberi status HGB diatas tanah Hak pengelolaan, Pengembang wajib membuat pernyataan atas kewajibannya dalam perpanjangan HGB (pasal 6 ayat 6). Sedangkan masa berlaku HGB itu sangat panjang (antara 20 – 30 tahun), mungkinkah perpanjangan HGB diwajibkan kepada Pengembang ? sementara bisa saja sebelum habis masanya Pengembang sudah tidak ada lagi perusahaannya. Mengingat banyak perusahaan Pengembang yang bekerja sama dalam pembangunannya membentuk PT baru yang setelah kewajiban serah-terimanya selesai, maka PT tersebut dibubarkan.
Demikian pula dengan perpanjangan SLF yang dinyatakan masih menjadi tanggung-jawab Pengembang (pasal 7 ayat 4), sedangkan jangka waktu berlakunya SLF adalah 5 tahun. Apakah mungkin kewajiban tersebut dinyatakan dalam bentuk dana simpanan yang nantinya akan dipergunakan pada waktunya … bila demikian, nilainya tentu akan menjadi perdebatan yang lumayan hangat.
Sama seperti PerMenPUPR, PPPSRS terdiri dari ; anggota, Pengurus dan Pengawas. Pembentukan PanMus dilaksanakan oleh Pemilik yang berdomisili di rusun (pasal 26 ayat 1), demikian pula dengan Pengurus/Pengawas PPPSRS terpilih nantinya (pasal 45 ayat 1 poin f). Namun untuk pembuktian sebagai Pemilik, sekarang bisa dengan hanya menunjukkan PPJB atau kwitansi pembelian sarusun apabila Pengembang belum menerbitkan SHM/SKBG sarusun dan AJB (pasal 23 ayat 4).
Dalam pemilihan Pengurus/Pengawas, sebagaimana telah ditegaskan pada PerMen PUPR, juga disebutkan bahwa setiap Pemilik hanya berhak atas 1 (satu) suara walau memiliki lebih dari 1 (satu) unit sarusun (pasal 28 ayat 7). Kuasa perorangan juga hanya bisa dari keluarga terdekat sedangkan Perusahaan dari Karyawan Tetap saja (pasal 30 ayat 3 dan 7). Sudah tidak mungkin lagi dilakukan penitipan suara kepada karyawan outsource/sopir/pembantu dll. Namun hal ini juga sangat tergantung dari kerapihan data Pemilik yang ada.
Pemilihan Ketua dan Sekretaris Pengurus maupun Pengawas dilakukan secara paket (pasal 46 ayat 1), selanjutnya Ketua dan Sekretaris terpilih melengkapi Struktur dan personil kepengurusan PPPSRS. Salinan Akta Pendirian PPPSRS dan AD/ART diberikan kepada setiap anggota PPPSRS (pasal 54 ayat 3).
Pengurus PPPSRS tidak boleh merangkap jabatan sebagai Pengawas PPPSRS atau sebaliknya. Bahkan juga dilarang merangkap sebagai Pengurus RT/RW (pasal 45 ayat 2 dan 3)
Dalam hal penyerahan pengelolaan kepada PPPSRS definitif, Pengembang wajib menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan publik yang disepakati bersama PPPSRS (pasal 64 ayat 2).
Pengembang wajib menyerahkan pengelolaan rusun maksimal dalam waktu 3 (tiga) bulan kepada PPPSRS sejak terbentuknya PPPSRS (pasal 64 ayat 1) dan PPPSRS wajib membentuk/menunjuk Pengelola dalam waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak PPPSRS tercatat dan disahkan di Dinas (pasal 66 ayat 3).
Penunjukkan Pengelola oleh PPPSRS harus dilakukan melalui proses lelang secara terbuka dan transparan oleh Panitia Lelang yang dibentuk khusus untuk itu (pasal 75 ayat 1 dan 2). Pengelola bekerja berdasarkan perjanjian kerja-sama / kontrak minimal 1 (satu) tahun maksimal 2 (dua) tahun, sebagaimana tertera pada pasal 77 ayat 4.
Laporan Keuangan tahunan wajib dibuat, diumumkan secara luas dan terbuka serta dapat diakses secara daring (online) maksimum 6 (enam) bulan sejak PerGub ini diterbitkan (pasal 79 ayat 4 dan pasal 94 ayat 2). Hal ini juga ditegaskan kembali pada pasal 94 ayat 1 dan 2. Kemungkinan akan terjadi pro-kontra yang cukup berat mengingat hal ini adalah sesuatu yang sangat sensitif tergantung dari sudut pandang siapa.
Soal tagihan, harus dibuat terpisah antara IPL dengan pemakaian listrik/air (pasal 87 dan 88). Ini mengingatkan Surat Edaran Gubernur DKI beberapa bulan lalu yang melarang Pengelola mematikan listrik Penghuni bila tidak membayar IPL namun sudah membayar tagihan listriknya. Selama ini tagihan banyak dilakukan penggabungan sebagai upaya efisiensi administratif.
Mengenai keharusan penyesuaian Struktur Organisasi, AD/ART dan Tata Tertib Hunian ditentukan harus dilaksanakan dalam waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak diterbitkannya PerGub ini (pasal 103 ayat 1). Sedangkan untuk pembentukan PPPSRS dan pembentukan/penunjukkan Pengelola maksimal dalam waktu 1 (satu) tahun.
Pertengahan Januari 2019 dikeluarkan Surat Edaran Gubernur DKI Jakarta yang menyatakan paling lambat akhir bulan Maret 2019 sudah dilakukan penyesuaian AD/ART dan Struktur Organisasi PPPSRS. Hal ini bertentangan dengan PerMen PUPR yang menyatakan penyesuaian dapat dilakukan pada akhir masa kepengurusan PPPSRS yang telah ada. Tentu saja hal ini membuat galau semua pihak, terlebih adanya himbauan untuk dikonsultasikan terlebih dahulu rancangan perubahannya ke Dinas terkait. Apakah mungkin ratusan apartemen di Jakarta akan selesai ditangani dalam 2 bulanan saja ? bagi Pengembang yang masih berurusan dengan perijinan / pengembangan bisnis properti mestinya tidak punya pilihan selain berupaya melaksanakannya.
Sanksi atas pelanggaran Peraturan ini dapat berupa ; teguran & peringatan, sanksi administratif, sampai dengan pencabutan surat pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh Dinas. jangka waktu respon surat teguran ke SP-1 adalah 7 hari kalender, demikian pula dari SP-1 ke SP-2. Selanjutnya diberikan sanksi berupa ; mencabut pengesahan PPPSRS atau memberi rekomendasi kepada PD yang bertanggung-jawab dalam urusan perijinan. (pasal 101 dan 102).
Dengan demikian, bagi Pengembang maupun PPPSRS sudah harus segera berbenah mengantisipasi PerGub ini yang terbit pada bulan Desember 2018. Nah tugas siapa lagi kalau bukan BM yang harus mengingatkan dan menyiapkannya ? ….. Bagaimanapun peraturan dibuat untuk menjadi lebih baik.
