Pecah Sertifikat

Adakalanya, karena sesuatu hal kita hanya membeli sebagian saja dari luas tanah yang dijual atau penjual hanya mau menjual tanahnya sebagian. Sebabnya mungkin saja penjual hanya memerlukan sedikit uang untuk keperluannya, sehingga penjual cukup menjual sebagian saja dari tanah miliknya. Karena sebenarnya tidak ada seorangpun ingin menjual asetnya yang paling berharga jika ia tidak sedang membutuhkan uang.
Sebab lainnya kemungkinan tanah tersebut merupakan milik bersama sehingga hanya sebagian pemilik saja yang ingin menjual tanahnya.
Ada dua cara yang bisa ditempuh oleh para pihak untuk melakukan jual beli atas sebagian tanah. Cara pertama adalah dengan memecah terlebih dahulu sertifikat tersebut kemudian dilakukan jual beli di hadapan PPAT.
Pemecahan dilakukan berdasarkan Pernyataan Pemecahan atas Nama Diri Sendiri oleh pemilik yang disertai alasan pemecahan tersebut, misalnya untuk dialihkan kepada pihak lain secara sebagian-sebagian atau dengan alasan akan dibagi menurut jumlah pemilik. (Dalam hal tanah warisan.)
Sementara sertifikat sedang pengurusan pemecahan di BPN, maka antara penjual dan pembeli bisa dibuat Pengikatan Jual Beli (PJB), yang memuat pasal bahwa AJB akan dilaksanakan pada saat pemecahan sertifikat sudah selesai. Pembayaran harga bisa dilunasi pada saat penandatanganan PJB atau bisa juga dilunasi pada saat penandatanganan AJB.
Cara kedua adalah dengan membuat Akta Jual Beli (AJB) atas sebagaian tanah. Sehingga harga-harga pembayaran harga tanah sudah selesai pada saat penandatanganan AJB. Berdasarkan AJB sebagian ini sertifikat bisa diajukan pemecahan yang mana pemohon atas pemecahan sertifikat ini adalah langsung pembeli karena haknya sudah berpindah.
Berdasarkan Pernyataan Pemecahan Atas Diri Sendiri atau AJB sebagian tersebut BPN melakukan pengukuran ke lokasi dan kemudian menerbitkan surat ukur, untuk kemudian diterbitkan sertifikat pecahannya.
Persyaratan pemecahan sertifikat:

• Permohonan pengukuran
• Pernyataan telah memasang tanda batas tanah oleh pemilik
• Akta Jual Beli sebagian
• Pernyataan Pemecahan Atas Nama Diri Sendiri
• Asli sertifikat
• Foto copy PBB tahun berjalan
• KTP dan Kartu Keluarga Pemohon
• KTP dan Kartu Keluarga Penjual (jika proses jual beli sebagian)
• Surat kuasa jika dikuasakan
• Tapak kavling (untuk daerah tertentu)
• Melampirkan bukti pembayaran pajak-pajak atas jual beli

Sedangkan lamanya pengurusan pemecahan atau pemisahan sertifikat ini bisa mengacu kepada Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (“Perka BPN No. 1/2010”), dimana jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari.
Apabila kita membeli dari developer, biasanya developer sudah memasukkan biaya pemecahan ke dalam harga jual beli, sehingga pembeli tidak diperlukan lagi mengurus pemecahan tersebut.
Tetapi ada juga developer tidak memasukkan harga pemecahan dalam harga jual sehingga untuk memecah sertifikat ditambahkan lagi sejumlah biaya atau pengurusannyapun diserahkan kepada pembeli, yang tentu saja merepotkan pembeli untuk mengurusnya.